Le bail commercial a une durée longue, minimale de neuf ans.
La loi encadre la variation du loyer en cours de bail, comme lors de son renouvellement.
La variation du loyer en cours de bail : la révision
La révision du loyer tend à faire fixer le loyer à la valeur locative, définie au regard des cinq critères posés par l’article L.145-33 du Code de commerce.
La révision n’est pas automatique, et suppose une demande de l’une ou l’autre des parties.
Deux mécanismes légaux de révision sont à considérer :
La révision triennale
La révision triennale peut intervenir plus de trois ans après la dernière fixation du loyer ou la dernière révision.
Elle tend à la fixation du loyer à la valeur locative au jour de la demande, mais est enfermée dans un mécanisme de plafonnement (à la hausse comme à la baisse).
Le plafond est calculé au regard de la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) applicable au contrat, et ce entre la dernière fixation et la date d’effet de la demande de révision.
Ce plafonnement peut être écarté si est établi, au cours de la période de référence, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Si cette condition (double) est démontrée, alors le loyer sera fixé à la valeur locative. A défaut, la variation de loyer sera plafonnée.
La mise en œuvre du loyer déplafonné (à la hausse) est soumise à la règle dite du lissage.
La révision du fait du jeu de l’indexation
Lorsque le bail prévoit une clause d’indexation (variation automatique, périodique, du loyer au regard de l’évolution de l’indice choisi), une révision peut être demandée dès lors que, par l’effet de la clause d’indexation, le loyer a varié de plus de 25 % (à la hausse ou à la baisse) depuis sa fixation contractuelle ou judiciaire.
Dès que cette condition est remplie, le loyer est inconditionnellement fixé à la valeur locative.
La mise en œuvre du loyer déplafonné (à la hausse ou à la baisse) est soumise à la règle dite du lissage.
La variation du loyer lors du renouvellement
Lors du renouvellement, le loyer doit correspondre à la valeur locative.
Mais la loi prévoit un principe de plafonnement, et des exceptions au plafonnement.
Des régimes spéciaux échappent à ce mécanisme de plafonnement / déplafonnement.
Régime général
Le plafonnement du loyer
Le plafond est calculé au regard de la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) applicable au contrat, et ce entre la prise d’effet du bail et la date d’effet du renouvellement.
Les exceptions au plafonnement du loyer
Le plafond sera écarté, et le loyer fixé à la valeur locative, dans diverses hypothèses :
- Bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans,
- Bail ayant eu une durée effective de plus de douze ans (du fait de sa tacite prolongation),
- Modification notable de l’un des quatre premiers critères de fixation de la valeur locative, savoir :
- Caractéristiques des locaux,
- Destination,
- Obligations respectives des parties,
- Facteurs locaux de commercialité ;
- Clause écartant le plafonnement.
A noter que le plafonnement ne s’applique pas si la valeur locative est inférieure au loyer au moment du renouvellement.
Si le loyer est fixé à la valeur locative, la règle dite du lissage s’appliquera ; et ce, si le déplafonnement est causé par une modification notable des critères ou du fait de la durée contractuelle du bail.
La règle du lissage peut être écartée par le contrat.
Régime spéciaux
Ils peuvent être d’origine légale, ou contractuelle.
Régimes légaux
Il s’agit des baux portant sur :
- Des terrains, pour lesquels les prix sont fixés « en considération des éléments qui leur sont particuliers » ;
- Des locaux monovalents (construits en vue d’une seule utilisation, comme en général les hôtels, cinémas, théâtres, cliniques…), où les prix sont fixés selon les usages observés dans la branche d’activité (méthode hôtelière, à la jauge…) ;
- Des locaux à usage exclusifs de bureaux, où les loyers sont fixés par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
Régime conventionnel
Il s’agit du bail avec clause recette, c’est-à-dire d’un loyer constitué d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, généralement assorti d’un loyer minimum garanti.
Ce type de contrat échappe aux règles légales de fixation du loyer en matière de renouvellement et de révision.
