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Le contrat de bail commercial est le contrat liant un exploitant de fonds de commerce, locataire, avec son bailleur, propriétaire du local. Le contrat de bail commercial est d’une importance capitale : long et difficile à rompre, il engage très fortement les deux parties.
Les activités commerciales dépendent très fortement de leur localisation, de leur clientèle de passage, mais aussi du montant de leur loyer par rapport au lieu occupé.
Le contrat de bail commercial représente un enjeu dans la sécurisation de l’activité de l’exploitant du fonds de commerce mais aussi pour la rentabilité du bailleur, engagés pour longtemps.
Un avocat spécialisé dans la rédaction des baux commerciaux et la gestion de leurs contentieux assure donc à ses clients bailleurs et exploitants un contrat défendant au mieux leurs intérêts et la pérennité de leur activité ou la rentabilité de leur investissement.
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Le bail initial soumis au statut a une durée minimale de neuf ans. Il peut avoir une durée plus longue mais ne peut être perpétuel. Le bail renouvelé a une durée de neuf ans, sauf à ce que les parties s’accordent alors sur une durée plus longue.
En fin de bail et faute de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, le contrat se poursuit au-delà de son terme par tacite prorogation jusqu’à ce que l’une ou l’autre des parties y mette fin selon les modalités et conditions prévues à cet effet.
Contrairement au bail de droit commun, le bail commercial ne s’éteint pas à son terme. Il ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement.
Le congé donné par le bailleur comporte soit une offre de renouvellement, soit un refus de renouvellement avec offre ou refus d’indemnité d’éviction. Le congé donné par le locataire met fin au contrat de bail et emporte obligation de quitter les lieux. Le congé doit être donné six mois à l’avance, pour le terme du bail ou pour la fin d’un trimestre civil au-delà du terme.
Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire, celui du preneur devant être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le Congé du bailleur doit en outre satisfaire aux exigences posées par l’article L.145-9 du Code de commerce. Lorsque le congé du bailleur porte offre de renouvellement, il doit porter l’indication du nouveau prix demandé, faute de quoi le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qui sera formée ultérieurement.
Si le bailleur n’a pas signifié de congé pour le terme contractuel au moins six mois à l’avance, le locataire peut alors former une demande de renouvellement. Passé le terme contractuel, une demande de renouvellement peut être formée à tout moment par le locataire (en période de tacite prorogation, la demande de renouvellement l’emporte sur le congé avec offre de renouvellement dont la date d’effet serait postérieure). La demande de renouvellement est formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
En cours de bail et par accord des parties, bailleur et locataire peuvent convenir de mettre amiablement un terme au bail commercial selon des modalités à définir entre eux. En pareille hypothèse, les dispositions de l’article L.143-2 du Code de commerce devront être respectées.
Le contrat peut également prendre fin avant son terme par l’effet d’une résiliation, judiciaire ou unilatérale, ou encore par l’effet du jeu de la clause résolutoire usuellement stipulée dans les contrats.
Afin d’assurer la pérennité du fonds exploité dans les locaux loués, le statut des baux commerciaux organise le mécanisme du droit renouvellement qui constitue la protection essentielle du locataire. Au terme du contrat, le locataire a le droit d’obtenir le renouvellement de son bail. Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais il doit alors justifier d’un motif légitime et à défaut payer une indemnité d’éviction.
Le droit au renouvellement est d’ordre public.
1 – Conditions générales
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut, savoir :
Existence d’un bail, portant sur un immeuble ou un local ;
Exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les lieux loués ;
Immatriculation (au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers) du locataire (sauf cas de location-gérance du fonds ou de soumission volontaire au statut), de l’établissement, et dans l’activité.
2 – Conditions spéciales
Le droit au renouvellement bénéficie au locataire, propriétaire du fonds exploité dans les locaux. Sont donc visés le locataire ayant souscrit le bail, ses ayants-droits, ainsi que le cessionnaire régulier du bail, voire dans certains cas le sous-locataire régulier. A l’inverse, le locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les lieux loués n’est pas titulaire du droit au renouvellement du bail, tout comme l’exploitant d’un fonds dépendant.
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le fonds exploité dans les lieus loués doit exister, et appartenir au locataire. Il doit en outre avoir été exploité de manière effective au cours des trois années qui précèdent le renouvellement, dans le cadre d’activités autorisées par le contrat. Certains motifs peuvent légitimer un défaut d’exploitation conforme aux exigences précitées.
L’indemnité d’éviction est due par le bailleur qui refuse le renouvellement. Il s’agit d’une dette personnelle dont il est redevable, y compris en cas de vente du bien loué.
Très généralement estimée sur la base d’un rapport d’expertise, l’indemnité d’éviction est souverainement appréciée par les juges. Il convient généralement de distinguer ses diverses composantes :
L’indemnité principale
Lorsque le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce, l’indemnité est dite de remplacement. A l’inverse, s’il est démontré que le lieu d’exploitation importe peu et que le fonds peut être déplacé en un autre lieu sans perte significative de clientèle, l’indemnité est dite de transfert.
Lorsque le fonds est transférable, la valeur vénale du fonds de commerce constitue en principe le plafond de l’indemnité principale. Lorsqu’il n’est pas transférable, et si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, le locataire pourra prétendre à être indemnisé sur la base de la plus importante de ces valeurs.
Pour estimer cette indemnité principale, il conviendra d’appréhender les activités autorisées par le bail, et de s’attacher à déterminer la consistance du fonds à la date d’effet du refus de renouvellement. Le préjudice doit par contre être estimé à la date à laquelle le Juge statue.
L’évaluation du fonds de commerce est généralement assise sur les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, au moyen de moyennes ou avec des pondérations. Diverses méthodes sont usitées, dont notamment l’estimation par le chiffre d’affaires, l’estimation par le taux sur recettes, l’estimation, par le résultat…
L’évaluation du droit au bail repose généralement sur la méthode du différentiel de loyer auquel est appliqué un coefficient de situation.
Les indemnités accessoires
Il n’existe aucune liste légale des indemnités accessoires, qui sont appréciées au cas par cas.
En matière de perte de fonds et de transfert de fonds, sont par exemple visés :
En cas de transfert du fonds exploité, peuvent notamment être pris en compte :
Le statut garantit le paiement de l’indemnité en accordant au locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’à ce qu’il l’ait reçue.
Le droit au maintien dans les lieux bénéficie au locataire ayant droit à une indemnité d’éviction, sans qu’il s’agisse d’une obligation pour lui. Pendant l’exercice du droit au maintien dans les lieux, les parties sont tenues d’exécuter les charges et conditions du bail.
En contrepartie de ce maintien dans les lieux, le locataire évincé est débiteur d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du Code de commerce, à laquelle est généralement appliqué un abattement de précarité. Elle est due à compter de la date de fin du bail jusqu’à libération effective des locaux.
Le règlement de l’indemnité d’éviction doit intervenir intégralement pour que le bailleur puisse exiger la libération des lieux. Le paiement de l’indemnité d’éviction doit intervenir entre les mains du locataire, ou entre les mains d’un séquestre désigné par les parties et à défaut d’accord par le Juge.
Le locataire peut quitter les lieux dès la date d’effet du congé, et au plus tard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de paiement de l’indemnité d’éviction ou de la notification de son versement entre les mains du séquestre.
Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction a le droit de revenir sur sa décision en offrant le renouvellement du bail, en exerçant un droit de repentir.
Le droit de repentir peut être exercé jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction sera passée en force de chose jugée. Le statut des baux commerciaux ne prévoit aucune forme pour l’exercice du droit de repentir. Mais il précise que le nouveau bail prend effet à partir du jour où le repentir a été notifié par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le droit de repentir ne peut être exercé par le bailleur qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
L’exercice du droit de repentir est irrévocable. Il a pour effet de former un nouveau bail. La période comprise entre la date du congé et celle du repentir ne peut pas être prise en compte pour calculer la durée du bail expiré dont dépend le déplafonnement éventuel du loyer du bail renouvelé.
Le motif grave et légitime n’est pas défini par la loi. Il peut reposer sur toute infraction au bail. Une faute extra-contractuelle peut également constituer un motif grave et légitime. Toute faute du locataire peut constituer un motif grave et légitime, même en l’absence de préjudice causé au bailleur.
Le refus de renouvellement doit être motivé pour permettre au locataire d’apprécier les motifs invoqués et de les discuter. Il en ressort que le bailleur ne peut pas modifier les motifs dont il a fait état dans l’acte portant refus de renouvellement. Mais le bailleur peut toutefois invoquer des motifs dont il n’a eu connaissance que postérieurement à l’acte de refus de renouvellement.
Les Juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité et à la légitimité des motifs invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail sans indemnité.
La faute commise par le locataire ne peut être invoquée comme motif de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué, et reproduire certaines dispositions légales.
Dans le cas où le refus de renouvellement est validé, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction. Lorsque le refus de renouvellement est invalidé, le locataire peut soit se prévaloir de la nullité du congé (et le bail ancien se poursuit par tacite reconduction) soit renoncer à la nullité du congé et prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction – auquel cas le bailleur peut exercer son droit de repentir -.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé dans danger en raison de son état.
Le bailleur ne peut se prévaloir de cette hypothèse que si l’état de l’immeuble n’est pas la conséquence de travaux engagés par lui, ou ne résulte pas de sa défaillance dans l’entretien de l’immeuble.
En cas de reconstruction de l’immeuble et s’il abrite des locaux commerciaux, le locataire dispose d’un droit de priorité pour louer, dans les limites et conditions posées par le texte.
Le bailleur bénéficie également d’un droit de reprise des lieux loués, qui lui permet de mettre fin au bail pour des motifs tirés de sa propre situation : volonté d’habiter les lieux loués ou d’y loger ses proches, ou encore d’y effectuer certaines catégories de travaux tels que surélévation d’immeuble, construction d’un local d’habitation sur un terrain loué nu.
Selon les cas, la faculté de reprise pourra être mise en œuvre en cours de bail ou à son terme.
Le bailleur ne sera pas nécessairement dispensé de payer une indemnité d’éviction à son locataire.
Le loyer du bail initial est librement fixé par les parties, tant dans son montant que dans ses modalités de paiement. Il doit être déterminé, ou déterminable au moyen de modalités précises.
Le loyer doit être réel et sérieux. Si tel n’est pas le cas le bail peut être déclaré nul pour absence de contrepartie, voire requalifié en contrat de prêt à usage. Par contre, un loyer considéré comme surévalué ne peut être réduit par le Juge (sauf les hypothèses de révision ou de renouvellement).
Diverses typologies de loyer sont observées dont loyer forfaitaire, loyer variable (pourcentage du chiffre d’affaires, avec minimum garanti), loyer à paliers, loyer avec franchise., loyer avec pas de porte.
Le loyer initial est fréquemment indexé par application d’une clause d’échelle mobile qui prévoit une adaptation automatique du loyer à des échéances préalablement fixées (généralement à date anniversaire de la prise d’effet) en fonction de l’évolution d’un indice de référence.
L‘article L.145-33 du code de commerce dispose que le loyer du bail révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative.
Le texte susvisé précise qu’à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (ces critères étant précisés par des dispositions règlementaires).
La valeur locative peut donc être définie indépendamment des critères proposés par la loi, par la volonté des parties qui sera exprimée dans le contrat.
Faute de précision dans le bail, le Juge devra déterminer la valeur locative au regard des critères légaux qui motivent certaines observations :
La révision en cours de bail vise à faire fixer le loyer à la valeur locative, mais le législateur est intervenu pour contenir la variation de loyer.
La révision légale n’est pas automatique. Elle doit être demandée par l’une ou l’autre des parties au bail. La demande ne peut être formée que lorsque le loyer est applicable depuis plus de trois ans, faute de quoi elle ne serait pas recevable. Elle doit être formée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, la demande doit indiquer le montant du loyer demandé ou offert. Faute d’accord de son contractant, la partie ayant formé la demande va devoir saisir le Juge pour faire fixer judiciairement le prix du bail révisé. Le nouveau loyer tel que fixé par le Juge prendra effet rétroactivement à la date de la demande.
La révision devrait conduire à la fixation du loyer à la valeur locative. Mais le statut prévoit un principe de plafonnement de la variation du loyer (à la hausse comme à la baisse), la variation du loyer ne pouvant excéder la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) observée depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Le plafonnement sera toutefois écarté (et le loyer fixé à la valeur locative) si est rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
En cas de révision avec déplafonnement, à la hausse, l’augmentation du loyer obéira à la règle du lissage par tranches de 10 % du loyer précédemment payé.
Lorsque, par l’effet de la clause d’indexation prévue au contrat, le prix du bail évolue de plus de 25 % par rapport à la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, l’une ou l’autre des parties peut mettre en œuvre la révision du loyer.
La révision doit être demandée et prendra effet au jour de la demande. Elle peut être sollicitée par l’une ou l’autre des parties, sans condition de délai, dès que le seuil de déclenchement est atteint. La demande doit être formée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, la demande doit indiquer le montant du loyer demandé ou offert.
La révision conduit à la fixation du loyer à la valeur locative.
Toutefois, l’augmentation du loyer obéira à la règle du lissage par tranches de 10 % du loyer précédemment payé (mais non sa baisse).
Si l’article L.145-33 du Code de commerce pose pour principe que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, l’article L.145-34 érige la règle dite du plafonnement ainsi que ses exceptions.
La règle du plafonnement vise à fixer un montant qui ne peut être dépassé afin de limiter la hausse de loyer. Elle consiste à déterminer le loyer plafonné en appliquant au loyer de base la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) pendant la durée du bail à renouveler.
Diverses exceptions existent, dans lesquelles la règle du plafonnement ne jouera pas et le loyer sera effectivement fixé à la valeur locative :
Lorsque la règle du plafonnement est écartée, l’augmentation de du loyer obéira à la règle du lissage par tranches de 10 % du loyer précédemment payé. Cette règle du lissage ne sera pas applicable lorsque le déplafonnement est causé par une modification notable de l’un des quatre premiers critères légaux de définition de la valeur locative, ou du fait de la durée contractuelle du bail. Cette règle, qui n’est pas d’ordre public, peut également être écartée par les dispositions du contrat.
Ils sont prévus par les articles L.145-36 et R.145-9 à 11 du Code de commerce. Dans ces hypothèses, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative. Il s’agit des baux portant sur :
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Un contrat de bail, selon l’article 1709 du Code civil est un contrant permettant la jouissance d’un bien, pendant une certaine durée, moyennant le paiement d’un loyer.
Il convient de distinguer le bail avec d’autres opérations : prêt à usage, crédit-bail, convention d’occupation précaire, bail emphytéotique, bail à construction, location gérance de fonds de commerce, location saisonnière…
Le contrat de bail commercial est le contrat liant l’exploitant des locaux commerciaux et le bailleur, propriétaire du local.
Le contrat de bail est extrêmement protecteur pour sécuriser l’activité du locataire, il comprend un plafonnement du loyer et un droit tacite au renouvellement du bail.
La consultation d’un avocat spécialiste est donc un atout majeur pour les deux parties en amont de la signature du bail et lors de son renouvellement.
Le statut s’applique :
Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité
Distinction entre l’immeuble existant, et l’immeuble à construire (« bail en état futur d’achèvement).
Problèmes liés à la définition d’un local : possibilité ou non de recevoir de la clientèle, fixité du local, emplacement, aires de stationnement
Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds, sous diverses conditions
Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant soit après la conclusion du bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal élevées ou exploitées avec le consentement exprès du bailleur
Le statut est applicable aux baux des immeubles en lesquels un fonds est exploité.
Le fonds doit appartenir à un commerçant, un industriel ou un artisan.
Le fonds exploité doit être autonome (exclusion des « fonds dépendants).
Le locataire commerçant (personne physique ou morale) ou l’artisan doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Bénéficient notamment du statut des baux commerciaux, parfois sous conditions :
Les établissements d’enseignement,
Les régies communales,
Les entreprises et établissements publics à caractère industriel et commercial,
Les locataires de collectivités publiques louant des biens relevant de leur domaine privé,
Les artistes et auteurs d’œuvres graphiques et plastiques,
Les groupements d’intérêt économique…
Si les parties ne peuvent pas écarter le statut des baux commerciaux lorsqu’il est applicable, elles peuvent par contre décider de soumettre volontairement leur relation locative au statut des baux commerciaux.
Cette possibilité n’existe toutefois que pour autant que leur relation contractuelle ne relève pas d’un autre régime légal impératif (bail d’habitation, bail rural…) ; mais par dérogation les parties peuvent soumettre au statut le bail portant sur un local à usage exclusivement professionnel.
En cours de bail, le preneur dispose d’une faculté de résiliation anticipée, à chaque échéance triennale, en donnant congé selon les formes et conditions prévues par la loi. Dans certaines hypothèses, cette faculté de résiliation peut être aménagée ou interdite.
Par ailleurs, le locataire qui prend sa retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité peut résilier le bail à tout moment selon les formes et conditions prévues par la loi.
Le bailleur dispose également d’une faculté de résiliation anticipée du bail, à chaque échéance triennale, dans diverses hypothèses dont notamment construction ou reconstruction de l’immeuble, reprise temporaire pour surélever, réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage, réalisation de travaux de restauration immobilière en secteur sauvegardé… ; cette faculté devant également être mise en œuvre selon les formes et conditions prévues par la loi. Sauf dans le cas d’une surélévation qui emporte suspension du bail, la reprise par le bailleur l’oblige au paiement d’une indemnité d’éviction.
Il s’agit d’un bail conclu lors de l’entrée dans les lieux. La relation contractuelle peut donner lieu à un bail unique ou faire l’objet de baux successifs. La durée du bail dérogatoire ne doit pas excéder trois ans.
Le contrat obéit au régime posé par le Code civil pour ce qui concerne son exécution. Mais à l’arrivée du terme, il est impératif pour le bailleur de délivrer congé.
A l’expiration de la durée maximum de trois ans, et si le locataire est laissé en possession en l’absence de congé préalable du bailleur ou de manifestation dans le mois de l’échéance contractuelle de l’une ou l’autre partie comportant renonciation au bail statutaire, se forme alors automatiquement un nouveau bail intégralement soumis au statut des baux commerciaux. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusions, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
Le bail dérogatoire, en cas d’utilisation frauduleuse, sera requalifié en bail soumis au statut.
Initiative des deux parties
Le renouvellement peut intervenir à l’initiative des deux parties, qui peuvent par exemple décider expressément de renouveler le contrat par la signature d’un acte matérialisant cet accord.
Le renouvellement peut également être mis en œuvre à l’initiative de l’une ou l’autre des parties : par le bailleur qui va délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement, ou par le locataire qui va signifier une demande de renouvellement.
Les parties peuvent accepter expressément le renouvellement du bail aux conditions proposées par leur partenaire contractuel. Elles peuvent également accepter le principe du renouvellement du bail, mais en contestant les modalités du contrat proposé (le loyer par exemple).
Alors qu’elles ont accepté le principe du renouvellement du bail, les parties peuvent renoncer au renouvellement du bail en mettant en œuvre le droit d’option qui leur est accordé par le statut.
Ce droit d’option peut être exercé tant qu’aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, et au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer. L’exercice de cette option n’est soumis à aucune condition de forme ou de délai. Une fois exercée, l’option est irrévocable.
L’exercice de l’option par le bailleur le conduit à devoir payer une indemnité d’éviction au locataire. L’exercice de l’option par le locataire emporte renonciation définitive au renouvellement du bail, sans indemnité.
En vertu des principes régissant le droit commun des baux, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail expiré.
Les parties doivent toutefois adapter le contrat de bail renouvelé, notamment au regard de nouvelles dispositions législatives ou règlementaires applicables à la relation contractuelle.
Le Juge n’a pas le pouvoir de modifier les clauses du bail dont la licéité n’est pas discutée.
Le statut organise, faute d’accord des parties, les modalités de fixation du prix du bail renouvelé par voie judiciaire.
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