Comment réagir face à une décision de préemption ?

Une décision de préemption n’est pas toujours vue d’un bon œil par les propriétaires d’un bien immobilier qui perdent la liberté de le vendre à n’importe quel acquéreur et d’imposer leur prix de vente. Verbateam Avocats vous informe sur le droit de préemption urbain et vous conseille sur vos droits en tant que propriétaire d’un bien préempté ou en tant qu’acquéreur évincé. 

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain ou DPU, permet à son titulaire d’être prioritaire pour l’acquisition d’un bien immobilier. Lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien, il doit d’abord en proposer la cession au titulaire du droit de préemption. Si ce dernier refuse l’acquisition du bien immobilier, le propriétaire est libre de choisir un autre acquéreur. 

Si le propriétaire a déjà trouvé un acquéreur, mais que le titulaire du DPU peut et souhaite exercer son droit, l’acquéreur est évincé au profit du titulaire du DPU.

Les titulaires du droit de préemption urbain

Le titulaire du droit de préemption urbain est généralement la commune. Néanmoins, la commune peut décider de déléguer son droit de préemption :

• À l’Etat
• À un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation et ayant donné son accord
• Au concessionnaire d’une opération d’aménagement
• Ou encore à une société d’économie mixte agréée

Le champ d’application spatial du droit de préemption urbain

Toutes les communes ne disposent pas d’un droit de préemption. Pour instituer un droit de préemption urbain, la commune doit impérativement être dotée plan local d’urbanisme approuvé (PLU). 

Les communes dotées d’un POS ou d’un PLU peuvent instituer un droit de préemption sur les zones suivantes :

• Zone urbaine 
• Zone d’urbanisation future
• Périmètre de protection rapprochée de prélèvement d’eau destinée à l’alimentation des collectivités humaines
• Zone et secteur définis par un plan de prévention des risques technologiques
• Zone soumise aux servitudes d’utilité publique
• Tout ou partie des espaces urbains et des secteurs occupés par une urbanisation diffuse
• Tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé

​💡​ Si vous songez à vendre votre bien immobilier, il est nécessaire de vous renseigner auprès de la mairie s’il existe un droit de préemption dans votre zone, afin d’éviter toute mauvaise surprise. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter votre avocat afin d’être conseillé au mieux.

Les objectifs du droit de préemption urbain

L’utilisation du droit de préemption urbain doit être faite dans un but d’intérêt général. Le droit de préemption urbain peut être utilisé pour réaliser les actions ou opérations suivantes :

• Mettre un œuvre projet urbain
• Mettre en œuvre une politique locale
• Organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques
• Favoriser le développement des loisirs et du tourisme
• Réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur
• Lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux 
• Permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain
• Sauvegarder, restaurer ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels
• Renaturer ou désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser

L’utilisation du droit de préemption par la commune doit donc être justifiée et concerner les actions ou opérations prévues par la loi. En dehors de ces situations, la commune ne peut pas exercer son droit de préemption. 

💡​ Si la commune exerce tout de même son droit de préemption ou ne respecte pas le motif annoncé dans sa décision de préemption, le propriétaire du bien préempté peut actionner son droit de rétrocession. 

Les droits du propriétaire du bien préempté

1. Le droit de rétrocession du propriétaire

Le droit de rétrocession est un droit accordé au propriétaire d’un bien préempté lorsque le titulaire du droit de préemption ne respecte pas le motif prévu dans la décision de préemption. Lorsque la commune décide d’utiliser son droit de préemption, elle doit mentionner dans sa décision le motif pour lequel elle préempte. 

Si finalement la commune n’utilise pas le bien préempté pour le motif mentionné dans sa décision, elle doit proposer à l’ancien propriétaire le rachat du bien. Si l’ancien propriétaire ne souhaite pas racheter le bien, la commune doit se tourner vers la personne qui souhaitait se porter acquéreur du bien avant la préemption. 

⚖️​​ Indemnisation du propriétaire : si la commune ne vous propose pas de racheter le bien préempté, vous subissez un préjudice. En réparation de ce préjudice, vous pouvez réclamer le paiement de dommages et intérêts à la commune. Avant d’entamer une telle procédure, contactez le cabinet Verbateam Avocats afin d’obtenir la meilleure indemnisation possible. 

2. Le droit de délaissement du propriétaire

Le propriétaire d’un bien situé dans une zone où le droit de préemption s’applique peut recourir à son droit de délaissement. Le droit de délaissement permet au propriétaire de proposer directement au titulaire du droit de préemption d’acheter son bien immobilier. 

Le propriétaire propose à la commune le prix de vente du bien. La commune dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa décision. 

💡​ Si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le prix de vente, ce prix est fixé par le juge de l’expropriation. 

La fixation du prix de vente

Si le propriétaire et le titulaire du droit de préemption s’entendent à l’amiable sur le prix de vente, la fixation du prix ne soulève pas de difficulté particulière. 

En cas de désaccord entre les parties, la fixation du prix de vente du bien nécessite l’intervention de la juridiction judiciaire : c’est le juge de l’expropriation qui fixe le prix d’acquisition du bien. La fixation judiciaire du prix est suivie d’un délai de deux mois durant lequel les parties peuvent accepter ou non le prix fixé par le juge. 

​✅​ Soit les parties acceptent, ce qui permet de procéder à la vente au prix fixé.

​✅​ Soit les parties refusent et renoncent ainsi à la vente.

​✅​ Soit les parties restent silencieuses, auquel cas ce silence vaut acceptation du prix fixé par le juge, et la vente a lieu.

​⚖️​ Vous ne parvenez pas à trouver un accord amiable avec le titulaire du droit de préemption pour fixer le prix de vente de votre bien ? Contactez le cabinet Verbateam Avocats ! Nous saurons vous conseiller au mieux et nous pourrons intervenir rapidement afin de vous obtenir un accord sur le prix de vente ou d’enclencher une fixation judiciaire du prix.

Le rôle de l’avocat durant une procédure de préemption

Le rôle de l’avocat en matière de préemption est particulièrement important. Au-delà du conseil avisé qu’il peut vous apporter, votre avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et de l’immobilier assure la défense de vos droits face à une décision de préemption. Votre avocat veille également à ce que votre préjudice soit correctement indemnisé. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous souhaitez le mettre en vente, mais vous vous situez dans une zone de préemption ? Vous deviez vous porter acquéreur d’un bien mais la commune a exercé son droit de préemption ? Vous souhaitez contester une décision de préemption ? Le prix de vente ne vous convient pas ? Autant de situations qui justifient la présence de votre avocat : contactez le cabinet Verbateam sans attendre !

Textes juridiques

• Articles L210-1 et L210-2 du code de l’urbanisme
• Articles L211-1 à L211-7 du code de l’urbanisme
• Articles L213-1 à L213-18 du code de l’urbanisme
• Art. L.300-1 du code de l’urbanisme

Image à la une © Roman Kraft