L’assemblée générale d’une copropriété a lieu à minima une fois par an, et sa tenue permet de voter l’ensemble des décisions essentielles à la vie et au fonctionnement de l’immeuble, comme la réalisation de travaux de rénovation, l’achat de biens d’équipements nouveaux, mais surtout : l’approbation des comptes.
L’ensemble des copropriétaires présents ou mandatés lors de l’assemblée prend part aux décisions, mais celles-ci ne sont pas immuables puisque toute irrégularité est susceptible de permettre leur remise en question.
Les motifs d’annulation et les personnes habilitées à requérir l’annulation
Il n’existe aucun motif restrictif à ce que les décisions d’assemblée générale de copropriété puissent être remise en question, dès lors qu’elles contreviennent à une règle, de fond ou de forme, et tant les résolutions adoptées que la régularité des convocations peuvent être annulées.
Toutefois, seuls certains copropriétaires sont habilités à demander l’annulation.
En effet, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l’annulation d’une décision d’assemblée générale.
Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre une résolution ou plusieurs, y compris par l’intermédiaire de son mandataire.
Les copropriétaires défaillants sont ceux qui n’étaient pas présents à l’assemblée générale, et ni représentés.
Il doit être relevé que le copropriétaire qui a voté pour certaines résolutions et contre d’autres, n’est pas recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée pour méconnaissance du délai de convocation.
Les copropriétaires qui ont voté en faveur des décisions de l’assemblée générale ne peuvent donc pas les contester, sauf à démontrer que lorsque leur vote a été vicié par dol.
Le formalisme des décisions prises en assemblée générale
Les modalités permettant la demande d’annulation des décisions prises en assemblée générale sont précisées à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ainsi, toute action en contestation doit être formulée par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Passé ce délai, la contestation n’est plus possible.
Toutefois, si la notification du procès-verbal n’a pas été effectuée ou l’a été de manière irrégulière, il est possible de contester l’assemblée et, dans cette hypothèse, le délai sera de cinq ans à compter de la date de l’assemblée.
À l’expiration du délai de deux mois, les décisions prises en assemblée générale sont opposables à tous.
À moins que l’exécution de la décision prise en assemblée générale contestée soit caractérisée d’urgente, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de 2 mois pendant lesquels la contestation de l’assemblée peut intervenir.
L’action en contestation d’une décision prise en assemblée générale est portée devant le Tribunal judiciaire du lieu où est situé l’immeuble.