La définition du contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière, ou CPI, est un contrat de mandat d’intérêt commun, conclu entre :
- Un maître d’ouvrage, le mandant, qui souhaite faire réaliser un programme de construction d’un ou plusieurs édifices.
- Un promoteur immobilier, le mandataire, qui s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la réalisation dudit programme de construction.
Afin de mener à bien sa mission, le promoteur immobilier :
- Conclut des contrats de louage d’ouvrage au nom et pour le compte du maître d’ouvrage.
- Se charge, moyennant rémunération, des aspects juridiques, financiers et administratifs de l’opération immobilière.
Outre les aspects que nous venons d’évoquer, les éléments suivants sont déterminants dans la qualification du contrat de promotion immobilière :
- Le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du terrain objet de la construction.
- Le prix de l’opération est déterminé en amont. Cela permet notamment au promoteur de connaître l’enveloppe budgétaire dont il dispose pour les différents locateurs d’ouvrages, mais aussi au maître de l’ouvrage de savoir combien il devra débourser pour la réalisation de l’opération.
La distinction avec la vente d’immeuble à construire (VIC)
Le vente d’immeuble à construire, qui peut prendre la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’une vente à terme, doit être distinguée du CPI.
La VIC n’est pas un contrat de mandat mais un contrat de vente. Ici, c’est le promoteur qui est propriétaire du terrain. Il le vend au maître de l’ouvrage en s’obligeant à y édifier une construction dans le délai prévu.
Attention : même si les parties donnent au contrat le nom de « vente d’immeuble à construire », si tous les éléments du contrat sont ceux d’un contrat de promotion immobilière, alors il y a un risque de requalification. Cela entraîne des conséquences importantes sur la règlementation applicable.
La règlementation applicable au contrat de promotion immobilière
La règlementation applicable au CPI varie selon le secteur dans lequel il est conclu :
- Le secteur libre, qui englobe tous les CPI, peu importe la destination de l’immeuble. Une règlementation générale est alors applicable.
- Le secteur protégé, qui concerne uniquement les immeubles à usage d’habitation et à usage professionnel et d’habitation. Une réglementation particulière d’ordre public est alors applicable.
La conclusion du contrat de promotion immobilière
Le CPI répond à un formalisme plutôt souple dans le secteur libre, puisqu’aucune disposition particulière du code de la construction et de l’habitation n’est imposée. Il en va de même pour son contenu, établi librement par le promoteur immobilier et le maître de l’ouvrage.
En revanche, dans un souci de protection du maître de l’ouvrage, le secteur protégé impose que le contrat soit établi par écrit. Il peut être rédigé par acte sous seing privé ou par acte authentique. S’agissant du contenu, le code prévoit une liste des mentions obligatoires qui doivent être insérées dans le CPI :
- La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire
- Les devis descriptifs et les conditions d’exécution techniques des travaux
- Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir
- Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux
- La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours
- Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié
- La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission
Attention : le contrat de promotion immobilière doit être rédigé, avec les mentions vues supra, avant le commencement de son exécution.
Le CPI doit être accompagné en annexe des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles des bâtiments, voies, réseaux divers et aménagements extérieurs ou intérieurs.
L’exécution du contrat de promotion immobilière
Les obligations du promoteur immobilie
Obligation d’assurance.
- Le promoteur doit, d’une part, souscrire une assurance de responsabilité décennale pour son propre compte ainsi qu’une assurance constructeur non réalisateur et le cas échéant une assurance tous risques chantier.
- Le promoteur doit, d’autre part, souscrire une assurance dommages-ouvrages pour le compte du maître de l’ouvrage.
Obligation de faire construire.
La réalisation de l’ouvrage est au centre du contrat de promotion immobilière. Le promoteur doit faire procéder à la construction de l’édifice, par le biais de contrats de louage d’ouvrage, qu’il conclut au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage. Il s’agit de l’exécution du mandat qui lui a été confié. Il est d’ailleurs garant des obligations des locateurs d’ouvrages avec lesquels il a traité au nom du maître de l’ouvrage.
Obligation de reddition des comptes.
En tant que mandataire, le promoteur doit rendre compte de sa gestion, notamment financière, au maître d’ouvrage.
Lorsque la construction est réalisée en secteur protégé, deux obligations impératives s’ajoutent à celles que nous venons d’étudier :
Obligation de garantie financière.
Le montant global de l’opération est convenu en amont. Le promoteur n’est pas censé réclamer de nouvelles sommes au maître de l’ouvrage. Cependant, il peut arriver que la réalisation de la construction nécessite d’engager des sommes supplémentaires, excédant le montant prévu. C’est pourquoi le promoteur doit prendre une garantie, par exemple auprès d’une banque, qui prend la forme :
- Soit d’une convention de caution, la banque s’obligeant à payer solidairement avec le promoteur les sommes dues au maître de l’ouvrage en cas de dépassement du montant prévu.
- Soit d’une convention de crédit, la banque s’obligeant à avancer les sommes nécessaires au promoteur ou à les payer directement pour son compte.
Obligation d’information.
Nous l’avons mentionné, afin de faire construire l’immeuble, le promoteur signe plusieurs contrats de louage d’ouvrage. Cela implique :
- Avant la signature desdits contrats, le promoteur doit notifier par LRAR à ses cocontractants le montant convenu dans le CPI, déduction faite du poste pour imprévu. Il leur notifie également le total des engagements déjà pris pour la réalisation de l’immeuble.
- Puisque ces engagements sont pris au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage, le promoteur doit lui notifier par LRAR leur montant ainsi que les clauses d’actualisation et de révision du prix.
Note : ces deux notifications peuvent également intervenir par remise de documents contre récépissé ou émargement plutôt que par LRAR.
Les obligations du maître de l’ouvrage
Le paiement du prix. Le maître de l’ouvrage doit bien entendu payer le montant qui a été prévu lors de la conclusion du contrat. Ce paiement obéit à des règles strictes en secteur protégé :
- Les versements anticipés sont interdits.
- Le paiement doit être échelonné.
Le paiement se fait en fonction de l’état d’avancement des travaux, sans pouvoir excéder :
- 15% du prix à l’achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d’eau
La rémunération du promoteur.
Les règles de paiement en secteur protégé sont les mêmes que pour le paiement du prix de l’ouvrage. Les versements anticipés sont prohibés et le paiement du promoteur doit suivre un échelonnement déterminé, sans pouvoir excéder :
- 10 % de la rémunération à la signature du contrat de promotion immobilière dans le cas où les études préliminaires ont fait l’objet d’un contrat distinct du contrat de promotion immobilière, 25 % dans le cas contraire
- 50 % à la mise hors d’eau
- 70 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
- 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l’ouvrage
Les 10% représentant le solde de la rémunération due au promoteur est consignée par le maître de l’ouvrage à la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour un montant égal, la caution personnelle et solidaire d’une banque d’un établissement financier habilité, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917 ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce et à la petite et moyenne industrie.
Le solde est payable à l’achèvement de la mission du promoteur, tel que cet achèvement est défini à l’article 1831-4 du Code Civil.
La fin du contrat de promotion immobilière
En principe, le contrat de promotion immobilière prend fin à la livraison de l’ouvrage, à la condition que les comptes aient été définitivement arrêtés. La livraison seule ne suffit donc pas à éteindre la mission du promoteur.
Néanmoins, le CPI peut également prendre fin aux occasions suivantes :
- Révocation du promoteur immobilier par accord des deux parties, le CPI étant un mandat d’intérêt commun.
- Renonciation du promoteur immobilier au mandat
- Mort ou incapacité du promoteur immobilier
- Résolution du contrat pour inexécution
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Références juridiques
Code de la construction et de l’habitation :
- Articles L221-1 à L221-6
- Articles L222-1 à L222-7
- Articles R222-1 à R222-14
Code civil :
- Articles 1831-1 à 1831-5