La faute professionnelle de l’agent immobilier

Définition de l’agent immobilier

Achat, vente, location d’immeuble : l’agent immobilier est un acteur incontournable de la transaction immobilière. Son activité est soumise à une règlementation particulière, issue de la loi Hoguet. Cette règlementation est d’ordre public, ce qui signifie que l’agent immobilier ne peut pas y déroger. 

L’agent immobilier agit comme un intermédiaire dans les opérations juridiques relatives aux biens immobiliers. Il exerce sa mission en qualité de mandataire : il reçoit, par un mandat écrit, le pouvoir d’agir au nom et pour le compte de son client dans le cadre d’une mission déterminée. Le client est le mandant. Il peut s’agir, à titre d’exemple, d’un mandat de vente, si un propriétaire souhaite confier la vente de son bien immobilier à un agent immobilier plutôt que de s’en charger lui-même. Ce souhait de la part des propriétaires s’explique bien souvent par la volonté de faire appel à un professionnel qualifié et connaisseur du marché immobilier qui saura les conseiller au mieux. 

En cas de faute dans l’exercice de sa mission, l’agent immobilier engage sa responsabilité. Cette responsabilité s’articule autour de la responsabilité civile et de la responsabilité pénale. 

La responsabilité civile de l’agent immobilier

La responsabilité civile de l’agent immobilier peut être engagée à l’occasion de manquements à ses obligations découlant d’un contrat. Ainsi si le mandat a été mal exécuté ou inexécuté. Il s’agit de la responsabilité civile contractuelle. La responsabilité civile de l’agent immobilier peut aussi être engagée à l’égard des tiers, avec lesquels il n’a conclu aucun contrat. Il s’agit de la responsabilité civile extracontractuelle, aussi appelée responsabilité civile quasi-délictuelle. 

La responsabilité civile contractuelle

Première étape : identifier si la situation relève de la responsabilité civile contractuelle 

Avant même de se pencher sur les fautes susceptibles d’être commises par l’agent immobilier, il convient de déterminer si les conditions pour engager sa responsabilité contractuelle sont réunies. Trois conditions cumulatives sont nécessaires :

• D’abord, un contrat doit exister entre l’agent immobilier et le client. Il doit s’agir, comme nous l’avons vu, d’un contrat de mandat écrit. Le fait d’établir le mandat par écrit permet de prouver beaucoup plus facilement son existence. 
• Ensuite, une faute doit avoir été commise par l’agent immobilier. 
• Enfin, un lien de causalité doit exister entre la faute commise et le préjudice que le mandant a subi. Si le mandant a subi un préjudice qui n’a aucun rapport avec la faute commise par l’agent immobilier, la responsabilité de ce dernier ne peut pas être engagée. À l’inverse, si en l’absence de cette faute, le préjudice ne serait jamais apparu, alors le lien de causalité est caractérisé. 

Deuxième étape : identifier si la situation relève d’un cas d’exonération de responsabilité

La possibilité de mettre en cause l’agent immobilier en cas de faute n’est pas absolue. Il existe quelques situations dans lesquelles la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier peut être atténuée ou écartée. 

• Cas de force majeure. La force majeure se caractérise par une situation exceptionnelle, qui n’était pas prévisible au moment de la conclusion du contrat et qui ne peut être évitée. En cas de force majeure empêchant l’agent immobilier d’exécuter ses obligations, il ne peut être tenu responsable. L’exonération est totale. La force majeure s’apprécie au cas par cas par le juge. 
• Dol de l’acquéreur. Le dol est « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Par exemple, le fait de cacher intentionnellement certaines informations afin de signer un contrat en vue d’acquérir un bien immobilier constitue un dol. Lors d’une vente, l’agent immobilier doit vérifier que les acquéreurs du bien sont solvables. S’il ne fait pas cette vérification, il commet une faute. Cependant, s’il s’avère que le dol des acquéreurs n’était pas détectable bien que des vérifications normales aient été effectuées, alors l’agent immobilier est exonéré de sa responsabilité envers le vendeur. 
• Faute du notaire. Si une faute a également été commise par le notaire, alors la responsabilité de l’agent immobilier peut être atténuée, mais pas écartée. Le recours contre le notaire fera l’objet d’un autre article afin de l’aborder plus en détail.

Troisième étape : les fautes pouvant être commises par l’agent immobilier dans l’exécution du contrat

Une fois que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité contractuelle sont identifiées et que les cas d’exonération sont exclus, nous pouvons nous intéresser plus en détail aux fautes professionnelles commises par l’agent immobilier. 

Il est important de préciser que ce professionnel est tenu à une obligation de moyen envers le mandant. Cela signifie qu’il doit mettre en œuvre tous les moyens mis à sa disposition pour exécuter le mandat. L’obligation de moyen est différente de l’obligation de résultat, qui implique l’obligation d’obtenir un résultat déterminé. La faute de l’agent immobilier doit donc être appréciée au regard d’une obligation de moyen. 

Manquement au devoir de conseil. L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil envers son cocontractant. De manière générale, l’agent immobilier doit conseiller le mandant pendant toute la durée de sa mission. En tant que professionnel, il doit fournir les renseignements utiles à la connaissance du mandant, effectuer les recherches nécessaires, le prévenir en cas de risques financiers, etc. Ce devoir de conseil n’est cependant pas illimité, l’agent ne pouvant pas conseiller le mandant sur des sujets excédant ses compétences. 

Négligences de la part de l’agent immobilier. La faute commise par le mandataire n’est, la plupart du temps, pas intentionnelle. Il s’agit souvent d’une ou plusieurs négligences commises par l’agent lors de la mission. C’est le cas lorsque l’agent immobilier n’effectue pas certaines vérifications, notamment sur les personnes de l’acquéreur et du vendeur, ou sur le bien lui-même. Il pourra aussi s’agir de l’oubli de certaines mentions dans l’avant-contrat ou de l’oubli d’effectuer les formalités obligatoires rattachées à l’acte de vente.

Faute intentionnelle. Le préjudice subi par le mandant peut résulter d’une faute intentionnelle de la part de l’agent immobilier. Lui aussi peut commettre un dol ! Dès lors qu’il retient volontairement une information au cours de sa mission, il commet une faute. En effet, le fait de cacher des informations au mandant impacte directement l’opération immobilière : si l’information avait été divulguée, l’une des parties aurait pu refuser la transaction. 

Cas particulier de la faute en tant que rédacteur d’acte. La rédaction d’acte par l’agent immobilier n’est pas systématique, mais lorsqu’il agit en telle qualité, sa responsabilité augmente puisqu’il est ici soumis à une obligation de résultat, contrairement aux cas précédents. Il pourra par exemple se voir confier la rédaction d’un compromis de vente. Dans ce cas, il a l’obligation de respecter les conditions de forme de l’acte juridique, de vérifier la capacité des parties à contracter. S’il ne respecte pas les obligations rattachées à la rédaction du compromis de vente, sa responsabilité peut être engagée. 

Exemples de situations où la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier est engagée

• L’agent n’a pas donné au vendeur l’information nécessaire sur les risques financiers et ne l’a pas conseillé sur les moyens de les éviter.
• L’agent n’a pas effectué les investigations nécessaires relatives à l’urbanisme et n’a donc pas fourni les informations nécessaires au mandant
• L’agent n’a pas effectué les investigations nécessaires relatives à la desserte du bien (servitudes, raccordement aux réseaux publics) ou sur les caractéristiques juridiques, notamment en matière de lot de copropriété
• L’agent cache volontairement au vendeur que l’acheteur n’a pas la capacité nécessaire pour conclure le contrat de vente (bien en indivision, personne sous tutelle…)
• L’agent intervient dans la vente d’un terrain à bâtir alors qu’il a connaissance du caractère inconstructible du bien 

La responsabilité civile extracontractuelle ou quasi-délictuelle

La responsabilité de l’agent immobilier peut aussi être engagée à l’égard des tiers, avec lesquels il n’a pas conclu de contrat. On parle dans ce cas de responsabilité extracontractuelle ou quasi-délictuelle. 

Qui sont les tiers ?

Un tiers désigne, au sens large, une personne extérieure ou une troisième personne. En droit, un tiers peut désigner une personne extérieure à un contrat, qui n’est donc pas soumise à celui-ci. C’est cette signification qui est retenue ici. L’on peut alors se demander en quoi un tiers extérieur est concerné par l’action en responsabilité en cas de mandat entre l’agent et son client. En réalité, le tiers peut être :

• Le locataire du bien
• L’acquéreur éventuel du bien

La liste n’est pas exhaustive. De manière générale, il s’agira de toute personne extérieure au mandat estimant avoir subi un préjudice lié à une faute commise par l’agent. 

Faute professionnelle de l’agent à l’égard des tiers

Les cas où la responsabilité de l’agent peut être engagée par les tiers sont très similaires à ceux de la responsabilité contractuelle, dès lors que le tiers subi un préjudice consécutif à une faute. Ainsi, le manquement au devoir de conseil peut également intervenir en dehors du contrat de mandat : il a l’obligation de renseigner le futur locataire ou le futur acquéreur par exemple, sur les caractéristiques du bien ou les potentielles nuisances. Il peut également commettre des négligences en oubliant les vérifications d’usage. Est responsable l’agent immobilier qui ne vérifie pas que le vendeur, avec qui il a conclu un contrat, est bien le propriétaire du bien objet de la vente. Le potentiel acquéreur peut alors engager la responsabilité extracontractuelle de l’agent, puisqu’il subit un préjudice à la suite de cette faute. Il en va de même si la faute est intentionnelle et que l’agent a volontairement retenu cette information.

La responsabilité pénale de l’agent immobilier

La responsabilité pénale implique, pour la personne ayant commis une infraction, de devoir répondre juridiquement de ses actes et de supporter la sanction prévue par la loi. En tant que professionnel, l’agent immobilier peut se rendre coupable d’infractions prévues par le code pénal. Il existe à ce titre des infractions générales, qui ne sont pas propres à la profession, et des infractions spéciales, propres à l’agent immobilier.

Exemples d’infractions générales pouvant être commises par l’agent immobilier

Les infractions générales pouvant être commises par l’agent immobilier relèvent du droit pénal général. On les retrouve au sein du code pénal. Nous pouvons en donner une liste non-exhaustive :  

L’abus de confiance. De manière générale, l’abus de confiance se caractérise par le fait pour une personne de détourner des fonds, valeurs ou bien quelconque au préjudice d’autrui qui lui ont été remis temporairement pour un usage déterminé. En tant que mandataire, l’agent immobilier peut être amené durant sa mission à conserver temporairement des fonds pour le compte du mandant. Tel sera le cas des loyers, payés par le locataire à l’agence immobilière, pour ensuite être restitués au propriétaire du bien. Si l’agent détourne les loyers qu’il aurait dû restituer au mandant, il y a alors abus de confiance.   

La pratique discriminatoire. Il s’agit d’opérer distinction entre les personnes physiques en se fondant sur leur origine, leur sexe, leur handicap, leurs opinions politiques ou encore leur état de santé. Par exemple, l’agent immobilier qui refuse de louer un bien à un potentiel locataire en raison de son handicap ou de son origine peut se rendre coupable du délit de discrimination. 

L’escroquerie. L’escroquerie doit bien être distinguée de l’abus de confiance. Lors de l’abus de confiance, le mandant a remis volontairement des fonds au mandataire, à charge pour ce dernier des les restituer ou des les utiliser pour un usage déterminé. Le mandataire n’utilise alors pas de procédés frauduleux pour obtenir ces fonds. Lors de l’escroquerie, le mandataire utilise des manœuvres frauduleuses pour tromper le mandant et l’inciter à lui remettre des fonds. 

Exemples d’infractions spéciales pouvant être commises par l’agent immobilier

Les infractions spéciales pouvant être commises par l’agent immobilier sont précisées au sein de la loi Hoguet, aux articles 14 et suivants. Nous pouvons donner deux exemples d’infractions spéciales :

Exercice irrégulier de la profession. L’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis à l’obtention d’une carte professionnelle. Toute personne se présentant et/ou exerçant sous l’appellation d’« agent immobilier » alors qu’elle n’est pas titulaire de la carte professionnelle constitue une infraction. Il en va de même pour l’agent immobilier continuant d’exercer à titre habituel bien qu’une interdiction définie ou temporaire d’exercer lui ai été imposée.

Incapacité d’exercer. La profession d’agent immobilier est soumise à la capacité d’exercer. Toute personne entrant dans l’un des cas d’incapacité prévu par loi ne peut exercer la profession d’agent immobilier. Il pourra s’agir d’une condamnation définitive pour crime, d’une condamnation définitive à au moins 3 mois d’emprisonnement pour vol, blanchiment, fraude fiscale, ou encore trafic de stupéfiants, et ce depuis moins de 10 ans. L’agent immobilier qui exerce malgré l’incapacité peut faire l’objet d’une sanction pénale.

Récapitulatif

Pour récapituler, l’agent immobilier qui commet une faute professionnelle peut engager sa responsabilité contractuelle, extracontractuelle, pénale.

• Contractuelle : lorsque les conditions sont réunies et que le préjudice est subi par le mandant.
• Extracontractuelle : lorsque les conditions sont réunies et que le préjudice est subi par un tiers au contrat de mandat.
• Pénale : lorsque l’agent commet une infraction pénale dans l’exercice de ses fonctions.

Un accompagnement adapté avec Verbateam Avocats

Le droit immobilier et le droit de la construction sont des matières particulièrement techniques, en constante évolution. Le besoin de faire appel à un avocat spécialisé peut se manifester à tout moment : conseil, conclusion de contrats, assistance et représentation en cas de contentieux. Que vous soyez professionnel ou particulier, le cabinet Verbateam Avocats, spécialisé en droit immobilier, intervient pour vous apporter son expertise juridique à toutes les phases de votre problématique. 

• 1 Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet ».
• 2 Article 1218 du code civil « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». 
• 3 Article 1137 du code civil