Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme, au même titre que la déclaration préalable de travaux, le permis de démolir et le permis d’aménager. Il s’agit d’un document indispensable pour faire certains travaux de construction ou d’aménagement sur un terrain.
Le champ d’application du permis de construire couvre principalement les travaux de construction d’un bâtiment neuf de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol (maison individuelle, garage, immeuble, etc.), les changements de destination avec modification des façades ou des structures porteuses du bâtiment, et les agrandissements de plus de 40 mètres carrés. Dans les territoires non couverts par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document équivalent, et pour les terrains situés en dehors de la zone urbaine d’un tel document, le permis de construire s’impose dès la construction d’une extension de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol.
L’instruction d’un permis de construire se déroule selon une procédure bien précise, tant en termes de délais que de contenu. À l’issue de cette procédure d’instruction, l’autorité administrative compétente (mairie, État ou établissement public de coopération intercommunal) peut donner son accord ou s’opposer au projet de construction ou d’aménagement. Procédure d’instruction, durée de validité, droit de recours, voici les informations essentielles à retenir sur les délais du permis de construire.
Les délais d’instruction du permis de construire
Le droit de l’urbanisme fixe les délais d’instruction d’une autorisation d’urbanisme selon plusieurs critères. La nature de l’autorisation (permis ou déclaration), l’emplacement géographique du terrain et la nature des travaux projetés. Dans certains cas, le délai initial peut faire l’objet d’une majoration, d’une suspension ou d’un sursis à statuer.
Instruction d’un permis de construire : quel est le délai de droit commun ?
Selon les dispositions de l’article R.423-23 du code de l’urbanisme, le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire est de :
- Deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ;
- Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (commerce, entrepôt, bureaux, logements collectifs, etc.).
Comme le précise l’article R.423-19 du code de l’urbanisme, les délais d’instruction d’une autorisation d’urbanisme ne démarrent qu’à compter de la date de dépôt d’un dossier complet. Autrement dit, le délai d’instruction d’une demande de permis de construire ne commence pas à courir dès le dépôt du dossier, s’il ne contient pas l’intégralité des pièces exigibles.
La mairie peut-elle suspendre le délai d’instruction d’un permis de construire ?
Si la demande de permis de construire ne contient pas l’ensemble des éléments nécessaires à son analyse, le maire peut suspendre le délai d’instruction. Il transmet alors une demande de pièces manquantes au pétitionnaire.
La demande de pièces complémentaires est un acte très encadré. Ainsi, cette demande doit être :
- Émise dans le premier mois suivant la date de dépôt du dossier en mairie ;
- Parfaitement exhaustive et lister l’intégralité des pièces manquantes ;
- Envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.
Par ailleurs, la demande de pièces complémentaires ne peut porter que sur des documents effectivement exigibles pour le projet concerné. Les articles R.431-5 et suivants code de l’urbanisme fournissent une liste exhaustive des pièces à joindre à un dossier de permis de construire.
La demande de pièces complémentaires d’un permis de construire a pour effet de suspendre le délai d’instruction jusqu’à la transmission des documents manquants, et pour trois mois maximum. Le délai d’instruction du permis de construire commence à courir à compter de la transmission en mairie de l’ensemble des éléments manquants.
Si le dossier n’est pas complété dans les trois mois suivant la date de réception du courrier, il fait l’objet d’un rejet tacite.
Qu’est-ce qu’une majoration du délai d’instruction ?
Une majoration du délai d’instruction d’un permis de construire peut intervenir dans le premier mois de l’instruction. Les articles R.423-24 et suivants du code de l’urbanisme autorisent le maire à majorer le délai d’instruction de droit commun selon la nature des travaux ou en fonction de l’emplacement géographique du terrain.
Ainsi, le délai d’instruction d’un permis de construire peut être majoré notamment dans les cas suivants :
- Le terrain est situé aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable (majoration d’un mois) ;
- Le projet implique de recueillir une autorisation ou des prescriptions relevant d’une législation complémentaire (majoration d’un mois) ;
- Le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale (majoration de deux mois) ;
- La demande porte sur l’aménagement d’un établissement recevant du public (délai d’instruction porté à 5 mois ) ;
- Les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques (délai d’instruction porté à 5 mois).
Ces délais ne sont pas cumulatifs. Si un projet est concerné par plusieurs majorations, seule la durée la plus longue s’applique.
La majoration du délai d’instruction doit être notifiée au demandeur dans le premier mois suivant la date de dépôt du dossier. Elle doit faire l’objet d’une lettre recommandée avec avis de réception.
Le cas particulier du sursis à statuer
Le sursis à statuer est une procédure qui permet à l’autorité administrative compétente pour l’instruction des autorisations d’urbanisme de reporter sa décision. Ce mécanisme doit être utilisé de façon exceptionnelle, et uniquement dans certains cas de figure.
Selon les dispositions de l’article L.424-1 du code de l’urbanisme, le sursis à statuer peut intervenir dans les situations suivantes :
- Lorsque les travaux ne sont pas compatibles avec le plan local d’urbanisme en cours d’élaboration, de révision ou de modification.
- Lorsque le projet rendrait plus onéreux la mise en œuvre de travaux sur la voie publique ;
- Lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’étude d’une déclaration d’utilité publique ;
- Lorsque l’unité foncière doit être intégrée au sein d’un parc national ;
- Lorsque le projet n’est pas compatible avec l’opération d’aménagement dans laquelle il se trouve (Opération d’Intérêt National, Zone d’Aménagement Concertée).
Le sursis à statuer n’est pas une décision définitive. L’autorité administrative doit se prononcer sur la demande de permis de construire dans un délai de deux ans maximum à compter de l’émission du sursis à statuer.
S’il le souhaite, le demandeur doit confirmer sa demande de permis de construire dans les deux mois suivant l’expiration du sursis à statuer. En l’absence de réponse, le permis de construire fait l’objet d’un accord tacite.
Permis accepté : Durée de validité du permis
À l’issue de la procédure d’instruction, le Maire (ou l’autorité administrative compétente) doit se prononcer sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme. S’il est bien conforme, la demande de permis fait l’objet d’un arrêté d’octroi.
Quelles sont les règles d’affichage d’une autorisation d’urbanisme ?
Une autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers. Afin que toute personne ayant un intérêt à agir puisse prendre connaissance du projet, et s’y opposer, le demandeur doit afficher son autorisation sur son terrain.
L’affichage du permis de construire doit respecter un certain formalisme, défini par les articles A.424-15 et suivants du code de l’urbanisme. Le demandeur doit utiliser un panneau rectangulaire dont les dimensions dépassent 80 centimètres. Ce panneau doit être parfaitement visible depuis l’espace public, et reprendre les principales caractéristiques du projet (numéro du permis, date de la décision, identité du demandeur, nature des travaux, hauteur du bâtiment, surface de plancher projetée, etc.).
Cet affichage marque le point de départ du délai de recours des tiers. En effet, toute personne ayant un intérêt à agir dispose de deux mois à compter du premier jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain du bénéficiaire pour former un recours gracieux ou un recours contentieux contre le permis.
Selon l’article R.600-2 du code de l’urbanisme, le panneau doit faire l’objet d’un affichage continu pendant toute la durée des travaux, sans que cette durée ne puisse être inférieure à deux mois.
Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?
La durée de validité d’une autorisation d’urbanisme (permis ou déclaration préalable) est de trois ans à compter de la notification de la décision au demandeur. Le pétitionnaire doit impérativement démarrer les travaux dans ce laps de temps. S’il ne le fait pas, son autorisation devient caduque.
Par ailleurs, comme le mentionne l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, l’interruption des travaux pendant plus d’un an entraîne la péremption du permis de construire, si l’autorisation a été accordée depuis plus de trois ans.
Peut-on prolonger la durée de validité d’un permis de construire ?
Il est possible de différer le démarrage des travaux, en prolongeant la durée de validité initiale d’un permis de construire. Une autorisation d’urbanisme peut être prorogée deux fois pour une durée d’un an, si les règles et servitudes d’urbanisme n’ont pas évolué défavorablement pour le projet, depuis la délivrance de l’autorisation.
La demande de prorogation doit être transmise à la mairie au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de validité de l’autorisation.
La durée de validité d’un permis de construire peut donc atteindre cinq ans, s’il a fait l’objet de prorogations.
Absence de réponse : comment interpréter le silence de la mairie ?
L’administration est tenue de se prononcer sur une demande de permis ou une déclaration de travaux, dans les délais prévus par la loi. Si elle ne le fait pas, le pétitionnaire peut en principe se prévaloir d’une autorisation tacite. Il peut alors se rapprocher du service urbanisme de la mairie afin d’obtenir un certificat d’octroi tacite.
Si dans la plupart des cas, le silence de l’administration vaut accord implicite, ce principe connaît des exceptions. Ainsi, l’article R.424-2 du code de l’urbanisme précise les projets pour lesquels l’absence de réponse de la mairie vaut rejet tacite. Ainsi, une demande de permis portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ne peut faire l’objet d’un accord tacite.
L’obtention d’une attestation d’octroi tacite n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Elle permet de confirmer auprès de la mairie que les travaux sont bien réalisables. En effet, une décision d’accord tacite peut être retirée par l’administration si elle porte sur des travaux non conformes au PLU. L’autorité administrative dispose de trois mois à compter de la date de la décision illégale pour la retirer, comme le précise l’article L.424-5 du code de l’urbanisme.
Que faire en cas de refus du permis de construire ?
Si le projet présenté dans la demande d’autorisation n’est pas conforme au PLU, l’administration doit s’y opposer. Le refus d’un permis de construire doit faire l’objet d’une décision motivée. Les raisons qui ont poussé la mairie a rejeté la demande doivent être détaillées dans l’arrêté de refus transmis au demandeur. Cet arrêté doit également mentionner les voies et délais de recours.
Le pétitionnaire peut en effet faire un recours contre la décision de l’administration. Il peut former :
- Un recours gracieux, directement auprès de l’autorité administrative ayant émis la décision de refus;
- Un recours contentieux auprès du tribunal administratif.
Un recours doit être transmis dans les deux mois suivant la notification de l’arrêté de refus au demandeur. Lorsqu’un recours gracieux est d’abord transmis à l’administration, le délai pour former un recours contentieux est automatiquement prorogé pour deux mois supplémentaires.
Pour qu’un recours ait une chance d’aboutir, il doit se fonder sur des moyens légaux (internes ou externes). Une mauvaise interprétation du PLU ou le non-respect de la procédure légale peuvent justifier l’annulation d’une décision de refus.
Lorsque le tribunal administratif annule une décision de refus, l’administration est amenée à reprendre l’instruction du dossier, et à rendre une nouvelle décision.
