Les diagnostics du bail commercial

Tout comme un bail à usage d’habitation, le bailleur de locaux commerciaux doit établir et délivrer aux preneurs des diagnostics techniques, lors de la conclusion d’un bail commercial.

Annexés au contrat, ces documents permettent au preneur de prendre connaissance de l’état de l’immeuble loué et de ses équipements. Pour ce type de bail, le bailleur est obligé de délivrer certains diagnostics techniques, mais selon la situation de l’immeuble, d’autres documents spécifiques doivent être joints au dossier de diagnostics techniques (DDE).

Les diagnostics immobiliers pour un bail commercial

En pratique, le propriétaire de locaux délivre principalement les diagnostics techniques suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce document applique une classe énergétique sur l’immeuble, et est destiné à informer le locataire de la consommation d’énergie du local occupé sur une année. Selon un classement qui s’échelonne de A à G, les locaux de classe G sont les plus énergivores.  Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié, et dispose d’une durée de validité de 10 ans à compter de son établissement ;
• Le diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP) : les articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l’environnement obligent la remise de ce document dès lors que les locaux commerciaux sont situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (séismes, inondations…). Cet état doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du bail ;

Outre ceci, le bailleur doit également informer le preneur, par écrit, lorsque l’immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie contre les catastrophes naturelles ou technologiques.

• Le diagnostic amiante : si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, ou si l’immeuble s’avère être édifié avec des matériaux de construction présentant de l’amiante, le bailleur est tenu de faire un contrôle du risque d’amiante, et de réaliser les travaux nécessaires s’il s’avère positif. Ce diagnostic doit être renouvelé tous les 3 ans, mais en l’absence d’amiante, il dispose d’une durée de validité illimitée ;
• L’annexe environnementale : si le bail porte sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, le bailleur doit délivrer une annexe environnementale, conformément à l’article L.125-9 du Code de l’environnement. Cette obligation est issue de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, aussi dite « loi Grenelle 2 », et elle est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012. L’annexe doit mentionner :
  • La liste des équipements existants dans l’immeuble permettant le traitement des déchets, ainsi que ceux relatifs au chauffage et au refroidissement des lieux, à la ventilation et à l’éclairage, et tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
  • Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements du fonds ; 
  • Les consommations annuelles d’eau des locaux loués, en tenant compte des équipements ; 
  • La quantité annuelle de déchets si le bailleur en assure le traitement.

Par ailleurs, d’autres diagnostics techniques doivent être remis selon la situation des locaux commerciaux :

• Le « diagnostic Termites » : si l’immeuble se situe dans l’une des zones fixées par un arrêté préfectoral, en raison de la présence d’insectes xylophages, ce document valide pendant 6 mois à compter de son établissement, sauf si un nouvel arrêté municipal est déposé, doit être délivré au preneur au plus tard lors de la signature de la convention ;
• Un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être fait pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le propriétaire bailleur délivre et annexe ce document au contrat de bail. 

Enfin, il convient de préciser que s’il s’agit d’un bail mixte, c’est-à-dire qu’une partie des locaux est destinée à un usage commercial, et l’autre partie à un usage d’habitation, le bailleur doit délivrer tous les diagnostics techniques imposés aux baux d’habitation, tels que :

• Le « diagnostic Électricité », décrivant l’état de l’installation électrique qui date de plus de 15 ans, et qui demeure valide pendant 3 ans ;
• Le « diagnostic Gaz », qui concerne les immeubles équipés d’une installation au gaz construits depuis plus de 15 ans. Ce document est valide pour une durée de 3 ans ;

Les sanctions en cas de manquement relatif aux diagnostics techniques

Le preneur peut saisir le Tribunal judiciaire pour demander l’annulation ou la résolution du contrat de bail si l’un des diagnostics obligatoires est absent ou erroné.

Cependant, cette sanction est rarement appliquée en pratique. Le locataire lésé négocie généralement une révision du loyer auprès du bailleur, en tenant compte des nouvelles informations des diagnostics techniques établis et transmis.

Toutefois, si le preneur subit un préjudice, il est en droit de réclamer des dommages et intérêts, sous réserve de prouver le lien de causalité existant entre les préjudices et l’omission du propriétaire.