La fin du bail commercial n’intervient pas toujours à l’échéance prévue dans le contrat. Il arrive en effet que les parties souhaitent le résilier de façon anticipée. Les motifs de résiliation varient alors selon les situations : volonté de changer l’usage des locaux, surélévation de l’immeuble, manquement de l’une des parties à ses obligations, destruction partielle de l’immeuble…
Il n’existe pas de procédure unique de résiliation du bail commercial. Il est essentiel de connaître chaque procédure afin de choisir la plus adaptée à votre situation. Verbateam Avocats fait le point pour vous.
Qui peut mettre fin au bail commercial ?
👨 Le locataire. Le locataire du local commercial (aussi appelé preneur) peut en principe mettre fin au contrat de bail tous les trois ans. C’est la résiliation triennale du bail commercial. Le locataire n’a pas besoin de justifier ce congé auprès du bailleur. Il peut aussi mettre fin au bail à tout moment, soit d’un commun accord avec le bailleur, soit en cas de faute du bailleur.
👩 Le bailleur. Le bailleur du local commercial peut mettre fin au contrat de bail tous les 3 ans, mais il doit alors justifier son congé selon l’un des motifs prévus par la loi. Il peut aussi mettre fin au bail à tout moment, soit d’un commun accord avec le preneur, soit en cas de faute du preneur.
Comment résilier un bail commercial ?
Bailleur et locataire peuvent résilier leur contrat de bail commercial grâce à la résiliation triennale, mais pas seulement. Il existe d’autres situations particulières permettant une résiliation du bail en dehors de la résiliation triennale et qui ne doivent pas être négligées :
- La résiliation amiable
- La résiliation de plein droit
- La résiliation judiciaire
- La clause résolutoire
La résiliation triennale du bail commercial
En principe, le contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Néanmoins, la loi offre la possibilité au bailleur comme au locataire de résilier le bail à l’issue d’une période triennale, c’est-à-dire d’une période de trois ans. Les modalités varient selon la personne qui délivre le congé.
1/ Congé donné par le locataire
Le locataire qui souhaite résilier son bail doit adresser au bailleur du local commercial :
- Soit une lettre recommandée avec demande d’avis de réception
- Soit un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire un acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
Le congé doit être donné par le locataire au moins six mois avant l’expiration de la période de trois ans.
2/ Congé donné par le propriétaire
Le propriétaire bailleur qui souhaite résilier le bail de son local commercial doit adresser son congé au locataire uniquement par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Le congé par lettre recommandée ne lui est pas ouvert. Le même préavis de six mois que le locataire doit également être respecté.
Contrairement au locataire qui n’a pas à justifier son congé, la résiliation triennale n’est ouverte au bailleur que dans les situations suivantes prévues par l’article L145-4 du code de commerce :
- Congé afin de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant
- Congé afin de réaffecter le local d’habitation accessoire au local commercial, à cet usage
- Congé afin de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
- Congé pour démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain
La résiliation amiable du bail commercial
La résiliation amiable du bail commercial permet au locataire et au bailleur de mettre fin au contrat de bail à n’importe quel moment. La résiliation amiable peut être tacite, mais l’établissement d’un écrit reste conseillé.
La résiliation amiable du bail commercial nécessite le consentement des deux parties au contrat, c’est-à-dire le locataire et le bailleur. Cette résiliation ne peut pas être unilatérale.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter Verbateam Avocats. La validité et la preuve de la résiliation amiable sont des éléments essentiels afin d’éviter toute difficulté par la suite, pour le bailleur comme pour le locataire.
La résiliation de plein droit du bail commercial
Il existe une situation particulière amenant à la résiliation de plein droit du bail commercial : la destruction du local commercial. Le code civil prévoit ainsi que lorsque la chose louée est détruite en totalité, le bail est résilié de plein droit.
Si la destruction du local commercial n’est que partielle, le locataire peut :
- Soit demander la résiliation du bail
- Soit demander une diminution du prix
La résiliation judiciaire du bail commercial
La résiliation judiciaire du bail commercial est une sanction pour la partie au contrat n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles. Il peut s’agir du locataire (par exemple n’ayant pas payé son loyer et ses charges) comme du bailleur (par exemple pour un défaut d’entretien).
Aucune mise en demeure n’est nécessaire pour entamer la procédure de résiliation judiciaire du bail commercial. La résiliation est directement demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial par la partie lésée.
Si le tribunal judiciaire estime que le manquement à une ou plusieurs obligations est caractérisé, la résiliation du bail est prononcée. Cette résiliation n’est en principe pas rétroactive. Cela signifie qu’en principe, elle ne prend pas effet au jour où les obligations contractuelles n’ont pas été respectées, mais au jour du jugement. Néanmoins, en cas de manquement aux obligations contractuelles dès le début du contrat, la résiliation peut être rétroactive.
La clause résolutoire insérée au bail commercial
1/ Préalables à la mise en œuvre de la clause résolutoire : le commandement / la sommation
La clause résolutoire ou clause de résiliation de plein droit est une clause insérée au contrat de bail commercial précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résiliation du contrat.
Plus simplement, si l’une des parties ne respecte pas l’obligation prévue dans cette clause, le contrat peut être résilié. Pour ce faire, il est obligatoire de délivrer un commandement / une sommation par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce commandement impose à la partie n’ayant pas respecté son obligation de régulariser sa situation dans un délai d’un mois. Le délai d’un mois doit être obligatoirement mentionné dans le commandement.
💡 Bon à savoir : le plus souvent, la clause résolutoire est rédigée au bénéfice du bailleur. Il s’agira par exemple de prévoir la résiliation du bail en cas de manquement du locataire au paiement du loyer à l’échéance prévue.
Le commandement ou la sommation doit être le plus précis possible, pour que le locataire puisse régulariser sa situation (par exemple, en payant le loyer dû).
2/ Mise en œuvre de la clause résolutoire : saisine du tribunal judiciaire
Si à l’issu du délai d’un mois, le locataire n’a pas rempli son obligation, le bailleur l’assigne devant le tribunal judiciaire. Le juge dispose d’un rôle limité puisqu’il contrôle essentiellement la validité de la clause et du commandement pour faire valoir la résiliation du bail.
💡 Ne restez pas seul(e) ! Pour être efficace, une clause résolutoire doit impérativement être parfaitement rédigée. Il est essentiel de solliciter l’expertise et l’expérience de votre avocat du cabinet Verbateam pour être certain de pouvoir actionner cette clause le moment venu.
Une résiliation parfaitement encadrée avec Verbateam Avocats
Vous êtes locataire ou propriétaire d’un bail commercial ? Que vous soyez preneur ou bailleur, Verbateam Avocats vous accompagne tout au long de la vie du bail : rédaction du bail, exécution de vos obligations, révision du bail, renouvellement du bail ou encore résiliation du bail.
Tout ce processus ne doit surtout pas être le fruit du hasard mais doit être encadré par votre avocat qui maîtrise parfaitement le droit commercial et ses particularités.
N’attendez plus, contactez-nous !
Textes juridiques
⚖️ Code de commerce :
- Articles L145-4 à L145-7-1 sur la durée du bail commercial
- Articles L145-41 à L145-46-1 sur la résiliation du bail commercial
⚖️ Code civil :
- Article 1224
- Article 1225
- Article 1722
