Lorsqu’on souhaite se lancer dans une activité d’achat revente de biens immobiliers, de gestion locative ou de promotion immobilière, il faut nécessairement choisir un statut juridique pour fonder sa société. Le choix de l’entreprise est primordial : de celui-ci, vont découler de nombreuses conséquences juridiques pour vos projets professionnels.
Les SAS, SARL et SCI obéissent à des règles différentes, en ce qui concerne leur objectif, formation et fonctionnement. Pour autant, la SAS immobilière semble se démarquer de ces concurrentes en raison des nombreux avantages qu’elle comporte, qu’ils soient fonctionnels ou juridiques :
- Aucun actionnaire minimum ;
- Pas d’engagement à titre personnel et donc moins de risques ;
- Avantages en terme de liberté dans la rédaction des statuts ;
- Grande flexibilité de gestion dans l’entreprise.
En cas d’interrogations, un avocat spécialisé en droit de l’immobilier et/ou droit des sociétés pourra vous apporter une solide expertise. Profitez de conseils juridiques personnalisés qui vous apporteront de nombreux avantages dès vos débuts !
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Quels sont les grands principes de la SAS immobilière ?
La SAS immobilière est une société par actions simplifiée dont l’objet social consiste à détenir et exploiter un ou plusieurs biens immobiliers. On la connaît également sous le nom de SAS de gestion immobilière ou de SAS de location immobilière.
Cette structure juridique permet de tirer des revenus de biens immobiliers en procédant à leur revente ou à leur mise en location. Avec l’achat-revente, les propriétaires peuvent espérer investir pour générer une plus-value profitable.
La SAS immobilière fait profiter à son ou ses fondateurs d’une gestion simplifiée qui découle d’une rédaction libre des statuts de la société. Un avantage certain qui permet aux actionnaires de bénéficier d’une plus grande liberté, notamment en ce qui concerne l’organisation de la société. C’est l’un des statuts juridiques les plus avantageux à ce niveau.
Dans une SAS, la seule obligation juridique imposée dans les statuts consiste à désigner un président pour la société. Les statuts de société peuvent le nommer et définir les modalités selon lesquelles celui-ci pourrait être révoqué ou remplacé. Étant assimilé à un salarié, le président de la SAS est soumis au régime protecteur de la sécurité sociale. Il bénéficie donc d’une assurance maladie et cotise pour sa retraite.
Quelles sont les caractéristiques du statut juridique de la SAS ?
En choisissant la SAS comme statut juridique, vous profitez de différentes particularités à plusieurs niveaux
Rédaction des statuts
L’un des avantages majeurs que présente la SAS est sa flexibilité de fonctionnement. En effet, la rédaction des statuts vous offre une liberté totale dans la fixation des règles concernant l’organisation de votre entreprise.
Par conséquent, vous décidez en tant que fondateur des règles de majorité qui seront mises en place et qui devront être suivies. À titre d’exemple, vous déterminez la majorité à atteindre pour prendre des décisions dans votre société. Vous pouvez également choisir de la présence d’un conseil de surveillance ou de contrôle.
Compte tenu des nombreuses conséquences qu’elle emporte, la rédaction des statuts de votre SAS immobilière doit être réalisée avec le plus grand soin. Si vous envisagez de former une entreprise, vous devez donc particulièrement veiller aux règles de majorité pour éviter de futures situations de blocage. De ce choix va dépendre la vie future de votre entreprise.
Responsabilité des associés
Dans une société par actions simplifiée, la responsabilité des associés se trouve limitée à la hauteur de leurs investissements en capital. Un point qui peut aider pour un projet de création d’entreprise dans le choix de la structure juridique adéquate.
En d’autres termes, les patrimoines personnels des actionnaires demeurent protégés puisque les créanciers ne peuvent les poursuivre qu’à hauteur des investissements réalisés. Les biens personnels des associés ne pourront donc pas être saisis si une procédure collective venait à voir le jour, par exemple un redressement ou une liquidation judiciaire.
De plus, grâce à cette règle, les associés peuvent souscrire un emprunt immobilier sans s’engager à titre personnel. Concrètement, ils empruntent au nom de l’entreprise et non pas en leur nom propre.
Néanmoins, il convient de rester vigilant face à ce dernier point. En effet, l’établissement bancaire peut toujours demander à l’emprunteur de fournir des garanties supplémentaires dans le contrat. Par exemple, la banque peut exiger du débiteur qu’il se porte caution personnelle du crédit. Dans un tel cas, l’emprunteur met alors en jeu ses biens personnels si la société ne respecte pas ses engagements financiers. Des conséquences juridiques comme des saisies pourraient ensuite avoir lieu. Si vous souhaitez faire le choix de vous engager personnellement, vous serez liés par ce contrat ! En cas de doute, veillez à toujours consulter un avocat afin que celui-ci vous aide de par ses conseils juridiques et son expertise.
Constitution du capital social
Une autre caractéristique que l’on reconnaît aux sociétés par actions simplifiée est l’accessibilité de constitution de leur capital social. En effet, un minimum d’un euro sera suffisant pour se lancer.
Pour créer une SAS immobilière, un bien immobilier devra faire l’objet d’un apport en nature lors de la formation de l’entreprise. De plus, le capital social devra être libéré à hauteur de 50% au minimum. Le reliquat pourra être libéré dans les cinq ans qui suivent.
Pour obtenir une attestation de dépôt de capital social, il vous faut déposer votre apport auprès d’un notaire ou d’un établissement bancaire. Dès l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE), les fonds seront disponibles.
Dans une SAS, il est également possible d’opter pour un capital variable. Ainsi, celui-ci pourra être augmenté ou réduit par un associé, sans qu’une assemblée générale ne soit nécessairement convoquée. Les obligations de publication dans un journal d’annonces légales des augmentations et diminutions de capital ne s’imposent pas non plus. En revanche, ces changements de répartition restent limités par des clauses statutaires : la clause plafond et la clause plancher.
Déclinaison de la SAS en SASU
Pour ceux qui envisagent de se lancer seuls dans la création d’entreprise gérant un patrimoine immobilier, la SAS peut se décliner en SASU. Elle est ainsi dite unipersonnelle.
L’entreprise ne compte alors qu’un seul et unique actionnaire, libre de suivre ses propres règles sans aucune interférence extérieure. Même lorsque l’on entreprend seul, on peut aussi profiter des conseils juridiques d’un avocat pour avoir une aide dans la prise de certaines décisions, comme lors d’une création d’entreprise.
Fiscalité : À quelles règles d’imposition obéit une société par actions simplifiée immobilière ?
Concernant son régime fiscal et les règles juridiques qu’elle doit respecter, la SAS immobilière se trouve être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). De plus, étant donné qu’elle offre la possibilité aux associés de distribuer des dividendes, elle est imposée à ce titre, ce qui la soumet ainsi à une double imposition.
En premier lieu, les plus-values et revenus locatifs réalisés seront taxés au montant de l’impôt sur les sociétés. Le taux de l’IS s’élève à 15% pour les PME et entreprises qui réalisent jusqu’à 42 500 € de bénéfices. Au-delà de ce montant, un taux de 25 % est appliqué.
Dans un second temps, les dividendes pourront également faire l’objet d’une imposition dans le cas où la personne morale distribue des dividendes aux associés. Des frais fiscaux d’environ 30 % s’appliquent au titre de l’impôt sur le revenu (IR).
La fiscalité avantageuse de la société par actions simplifiée en fait donc un régime juridique intéressant pour débuter une activité d’investissement immobilier. Il devient possible de réduire son taux d’imposition en investissant les bénéfices de la SAS dans d’autres biens immobiliers et en ne versant aucun dividende. En effet, cette solution permet d’éviter une double imposition et de continuer à investir.
Sa fiscalité lui permet également de profiter d’une opportunité comptable et d’amortir l’acquisition de biens immobiliers. Il faudra alors réduire l’assiette de calcul de l’IS en répartissant le prix d’achat d’un bien immobilier sur plusieurs années.
Quels avantages offre une SAS immobilière face à une SCI ou une SARL ?
Comme expliqué précédemment, la SAS peut se décliner en SASU et ainsi permettre à un unique actionnaire d’exercer son activité immobilière. Ce n’est pas le cas pour la société civile immobilière (SCI) et la société à responsabilité limitée qui ont l’obligation de comporter deux associés au minimum.
SCI et SAS se distinguent aussi par leur objectif principal qui constitue la raison d’être de l’entreprise. La SAS se démarque par une volonté forte de créer une société d’investissement immobilier là où la SCI est couramment utilisée pour transmettre un patrimoine à ses héritiers. La SARL vise à lancer une activité commerciale qui peut être immobilière.
De plus, dans la SCI, la responsabilité des associés s’étend à leur patrimoine personnel. Un risque qu’il est préférable de ne pas prendre pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Dans la SAS, comme dans la SARL, la responsabilité des associés reste limitée au montant de leurs apports.
Ces différentes formes sociales se différencient également par les activités qui y sont exercées.
Le fonctionnement de la société à responsabilité limitée est rigoureusement encadré par la loi. Considéré comme contraignant, il est davantage adapté pour lancer un commerce familial. Par exemple, une SARL de famille.
Si la SAS immobilière permet d’entreprendre une activité commerciale d’achat revente d’immeubles, la SCI permet uniquement de gérer ou louer un parc immobilier. Par conséquent, un marchand de biens ne pourra pas se tourner vers le statut de la SCI puisque l’achat revente ne peut être réalisé qu’à titre occasionnel.
Enfin, le régime fiscal de ces différentes structures juridiques diffère. Une société par actions simplifiée est soumise à l’IS, là où la SCI est soumise à l’IR. Concernant la SARL, elle est imposée au titre de l’IS mais peut bénéficier sur option d’une imposition à l’IR dans les cinq ans suivant sa création.
Société d’investissement immobilier : Tableau récapitulatif des différences entre SAS SCI et SARL
Tableau récapitulatif des différences et avantages entre SAS SCI SARL en France :
| SAS | SCI | SARL | |
|---|---|---|---|
| Nombre d’associé(s) minimum | 1 (SASU) | 2 | 2 |
| Objectif | Investissement immobilier | Gestion et location immobilière | Activité commerciale |
| Rédaction des statuts | Libre | Règles statutaires imposées | Règles statutaires imposées |
| Fonctionnement | Très flexible grâce à une rédaction libre des statuts. | Limité aux gestions et locations de parcs immobiliers | Très encadré par la loi |
| Garanties juridiques fournies par les associés en cas de saisie | Limitées au montant des apports | Étendues au patrimoine personnel | Limitées au montant des apports |
| Régime fiscal | Impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu | Impôt sur les sociétés mais option possible pour l’IR sous condition |
| Obligations de gestions et de comptabilité | Comptabilité commerciale : • Obligation de dépôt des comptes • Déclarations fiscales | Comptabilité de caisse (entrées sorties) : • Obligation de conservation des justificatifs et factures • Déclarations fiscales | Comptabilité commerciale : • Obligation de dépôt des comptes • Déclarations fiscales |
• Déclarations fiscales | Comptabilité de caisse (entrées sorties) : • Obligation de conservation des justificatifs et factures • Déclarations fiscales | Comptabilité commerciale : • Obligation de dépôt des comptes • Déclarations fiscales |
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Que retenir avant de lancer son activité immobilière ?
Après avoir analysé votre situation, étudiez les structures juridiques selon leurs avantages et fixez les objectifs pour l’entreprise que vous envisagez de créer. Vous pourrez ainsi choisir le modèle qui conviendra le mieux à vos besoins.
En ce qui concerne la SAS immobilière, la rédaction des statuts est une étape primordiale qu’il faut préparer avec soin. Comme nous l’avons présenté, celle-ci peut parfois générer des situations de blocage dont il vaut mieux se prémunir. Pour créer une société d’investissement immobilier, il est donc préférable de s’appuyer sur un expert pour profiter de conseils juridiques et ne pas faire de fausse note. Un avocat en droit des sociétés et en droit de l’immobilier pourrait donc se révéler d’une aide précieuse pour vous faire bénéficier de multiples avantages pour votre futur statut.
