L’expropriation est une procédure générant un fort préjudice pour la personne expropriée qui perd son bien immobilier. Le préjudice n’est pas seulement matériel, il s’agit aussi d’une épreuve morale lourde et pesante pour l’exproprié. Connaître et comprendre la procédure d’expropriation permet d’être mieux préparé à cet événement difficile. Verbateam Avocats vous propose une explication claire et complète de l’expropriation et vous conseille à chaque étape.
Définition de l’expropriation
L’expropriation est une procédure par laquelle une personne publique oblige le propriétaire d’un bien immobilier à le céder contre son gré, ainsi que les droits immobiliers qui y sont rattachés, moyennant une indemnisation. L’expropriation ne peut être engagée que dans un but d’utilité publique. Le propriétaire du bien objet de l’expropriation, appelé exproprié, peut être une personne privée ou publique.
Qui peut recourir à l’expropriation ?
La procédure d’expropriation ne repose pas sur une personne unique. Il convient de distinguer plusieurs acteurs de ce processus :
- Le pouvoir d’exproprier
- L’expropriant
- Le destinataire de l’expropriation
Le pouvoir d’exproprier
Le pouvoir d’exproprier est le monopole de la personne publique. Seules les personnes publiques peuvent décider d’exproprier ou de ne pas exproprier.
L’expropriant
L’expropriant n’est donc pas la personne ayant le pouvoir d’exproprier, mais la personne qui demande l’expropriation à l’Etat en engageant une procédure d’expropriation. Il peut s’agir de l’Etat lui-même, et plus globalement des personnes publiques comme les collectivités territoriales et les établissements publics.
Par exception, l’expropriant peut être une personne privée. C’est le cas par exemple des concessionnaires de travaux publics.
Le bénéficiaire de l’expropriation
Le bénéficiaire de l’expropriation peut tout simplement être l’expropriant lui-même.
Mais l’expropriant peut également agir pour le compte d’une autre personne, qui devient bénéficiaire de l’expropriation. C’est le cas par exemple des personnes privées qui souhaitent poursuivre une mission d’intérêt général.
Quels sont les biens pouvant faire l’objet d’une expropriation ?
Les biens du domaine public, en raison du principe d’inaliénabilité du domaine public, sont des biens ne pouvant pas être expropriés.
En dehors de cette situation particulière, tout immeuble peut faire l’objet d’une expropriation, qu’il s’agisse d’un terrain nu, d’un immeuble bâti ou encore d’un tréfonds. Les droits réels immobiliers peuvent également être expropriés (usufruit, servitude, etc.).
L’utilité publique, critère essentiel de l’expropriation
L’expropriation est une atteinte forte au droit de propriété, « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », droit inviolable et sacré aux termes de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789. C’est pourquoi son utilisation doit impérativement être justifiée. Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique impose ainsi que l’expropriation puisse « être prononcée à la condition qu’elle réponde à une utilité publique ».
🤔 Mais l’utilité publique, qu’est-ce que c’est ?
L’utilité publique est une notion vaste qui répond à l’intérêt général. Lorsqu’une personne publique met en place un projet nécessitant une ou plusieurs expropriations, donc une atteinte à la propriété privée, il est nécessaire de mettre en perspective l’utilité publique, c’est-à-dire le but d’intérêt général poursuivi. Est-ce que le but d’intérêt général poursuivi est suffisant pour priver une ou plusieurs personnes de leur droit de propriété ?
En sus de la question de l’intérêt général, tous les aspects du projet doivent être mis en balance afin de définir si l’atteinte à la propriété est excessive ou non :
- Le coût du projet
- Son atteinte environnementale
- Son atteinte à d’autres intérêts publics
- Ses conséquences sur la propriété privée
C’est ce qu’on appelle la « théorie du bilan ».
La procédure ordinaire d’expropriation
Passons au point pour lequel vous avez probablement souhaité consulter cet article : comment se déroule une procédure d’expropriation ? La procédure ordinaire d’expropriation est essentiellement marquée par deux étapes :
- Dans un premier temps, l’étape administrative, avec la déclaration d’utilité publique ou DUP, puis l’arrêté de cessibilité.
- Dans un second temps, l’étape judiciaire, avec l’ordonnance de transfert de propriété et l’indemnisation du propriétaire.
Il s’agit donc d’une procédure à la fois judiciaire et administrative. Nous en reprendrons les grandes étapes.
L’enquête publique
La déclaration d’utilité publique ou DUP est précédée d’une enquête d’utilité publique 🕵🏽♀️. L’enquête d’utilité publique permet d’informer le public du projet d’expropriation mais également d’en recueillir l’avis.
L’expropriant doit demander l’ouverture de l’enquête d’utilité publique au préfet. Le préfet compétent est celui du département où le projet d’expropriation doit se dérouler. Pour l’acquisition d’immeubles, l’expropriant doit fournir au préfet un dossier contenant les éléments suivants :
- Une notice explicative
- Le plan de situation
- Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier
- L’estimation sommaire du coût des acquisitions à réaliser
Grâce aux informations fournies par le dossier de l’expropriant, le préfet détermine l’objet de l’enquête ainsi que sa durée. La durée de l’enquête ne peut être inférieure à quinze jours. Elle est réalisée par un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête.
L’avis au public d’ouverture de l’enquête doit être publié huit jours au moins avant son commencement. L’avis est publié dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le ou les départements concernés. Toute personne intéressée peut fournir ses observations sur l’utilité publique de l’opération au cours de l’enquête.
Le commissaire enquêteur transmet ensuite ses conclusions au préfet du département où s’est déroulée l’enquête.
La déclaration d’utilité publique (DUP)
Le commissaire enquêteur ayant rendu ses conclusions, le préfet peut se prononcer sur l’utilité publique du projet proposé par l’expropriant. Le préfet peut ainsi :
- Ne pas donner suite à la procédure, ce refus devant être motivé.
- Donner suite à la procédure en adoptant un acte de déclaration d’utilité publique.
⚖️ Bon à savoir : la déclaration d’utilité publique peut être contestée par les personnes se sentant lésées par le projet de l’expropriant. Si tel est votre cas, rapprochez-vous de votre avocat : expert en droit de l’urbanisme, droit des biens et contentieux administratif, votre avocat saura défendre au mieux vos intérêts durant votre recours. Chez Verbateam Avocats, nous accompagnons, soutenons et défendons les propriétaires démunis face à un projet d’expropriation. Contactez-nous sans attendre !
L’arrêté de cessibilité
L’arrêté de cessibilité permet au préfet de désigner les propriétés cessibles dans le cadre du projet d’expropriation. L’arrêté de cessibilité n’emporte pas transfert de propriété.
⚖️ Un recours contre l’arrêté de cessibilité peut être engagé devant le tribunal administratif par les expropriés. Votre bien immobilier est concerné par un arrêté de cessibilité ? Vous souhaitez le contester ? Contactez votre avocat du cabinet Verbateam. Nous mettrons tout en œuvre pour faire valoir vos droits.
Préalablement à la prise de l’arrêté de cessibilité, une enquête parcellaire est réalisée par un commissaire enquêteur afin de connaître la liste des propriétaires concernés par l’expropriation ainsi que le plan parcellaire des terrains et bâtiments objets de la cession.
L’arrêté de cessibilité marque la fin de la phase administrative dans la procédure d’expropriation.
L’ordonnance de transfert de propriété
La phase judiciaire de la procédure d’expropriation est marquée par le transfert de propriété du bien exproprié. Lorsque la cession n’a pas lieu à l’amiable, le transfert de propriété est prononcé par le juge de l’expropriation par voie d’ordonnance.
Le seul recours contre l’ordonnance de transfert de propriété est le pourvoi en cassation, pour les motifs suivants :
- Incompétence
- Excès de pouvoir
- Vice de forme
⚖️ Vous êtes exproprié et souhaitez contester l’ordonnance de transfert de propriété rendue par le juge de l’expropriation ? Contactez votre avocat sans plus attendre afin de maximiser vos chances de réussite durant cette procédure.
L’indemnisation juste et préalable de l’exproprié
Il est impératif que l’exproprié puisse bénéficier d’une « juste et préalable indemnité », afin de compenser l’atteinte à son droit de propriété, droit fondamental, normalement inviolable et sacré. L’indemnisation de l’exproprié est donc une phase essentielle de la procédure d’expropriation.
L’expropriant propose une offre d’indemnisation à l’exproprié, tandis que l’exproprié transmet à l’expropriant le montant de l’indemnité souhaitée. Si expropriant et exproprié ne peuvent se mettre d’accord sur le montant de l’indemnité, il est fixé par le juge de l’expropriation.
Le code de l’expropriation précise que l’indemnité versée à l’exproprié doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
⚖️ Vous êtes exproprié et l’offre d’indemnisation proposée par l’expropriant vous semble trop faible ? Vous ne parvenez pas à trouver d’accord amiable sur l’offre d’indemnisation ? Votre avocat est votre meilleur allié dans cette épineuse situation !
Verbateam Avocats pour défendre vos droits en tant que propriétaire
Nous l’avons mentionné, le droit de propriété est un droit inviolable et sacré. Il doit à tout prix être protégé. Le cabinet Verbateam Avocats s’engage afin de défendre les propriétaires lésés par une procédure d’expropriation. Si vous souhaitez être conseillé et accompagné en contentieux par un avocat humain, expert dans son domaine et parfaitement soucieux de vous offrir la meilleure défense possible, contactez le cabinet Verbateam Avocats !
Textes juridiques
- Article L1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
- Articles R112-1 à R112-24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
- Articles L220-1 à L223-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
- Articles L311-1 à L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
- Article 545 du code civil selon lequel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
